去年北京现3个百亿楼盘 中海、城建、华润居权益销售额前三******
1月17日，国家统计局发布70城房价数据显示，2022年12月，北京新房价格环比微涨0.2%，同比上涨5.8%。北京房价呈现出众多城市中少有的韧性。
事实上，2022年，房地产市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，市场的供求和成交未出现明显转暖的迹象。而北京楼市同样表现低迷，楼市复苏放缓。
不过，在此背景下，北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情，尤其是高端住宅一枝独秀，将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计，2022年，北京诞生3个百亿楼盘，为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆，它们的单价均超过8万元/平方米；从房企销售额来看，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企，而以合作开发见长的北京首开则蝉联全口径销售榜首位。
2022年北京新房成交额同比下降近两成
2022年，在全国房地产市场下行的趋势下，北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布的数据显示，2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不包括共有产权房)新增供应51678套，同比下降12.2%；成交44434套，同比下降29.6%；成交金额3415亿元，同比下降19.9%。从交易量上看，北京新房市场成交规模回落至疫情前水平。
不过，值得关注的是，克而瑞北京发布的数据显示，北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米，同比上涨11.4%。而在价格上涨的背后，则是成交结构上的变化，刚需、首改类产品成交比重全线收缩，改善类产品成交占比则全面上扬。颇为明显的趋势是，豪宅热度持续，2022年北京诞生3个“百亿”楼盘，北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米，总价千万元起。此外，备受市场关注的高端项目还有中建玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府等。由此，2022也被称为“北京改善豪宅”的大年。
中原地产首席分析师张大伟认为，在国家统计局官方公布的房价数据中，北京房价依然处于轻微上涨中，但需要注意的是价格微弱上涨背后是2022-2023年的北京房地产市场冷热不均。比如，2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29%；二手房成交14.2万套，同比2021年下降26.3%。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年的942套，历史首次突破1000套，增加幅度高达87.2%。
对于豪宅市场交易量大涨的原因，张大伟表示，相比于平淡的普通刚需市场，以豪宅为代表的高端改善市场，正在走出—波上升行情，不仅仅北上广深，二线、三四线城市也有豪宅热。这背后的驱动力，除了豪宅产品自身稀缺属性外，还在于疫情唤醒了对居住品质的迫切需求，更源自高端客户寻求资产避险及保值的选择。
“在楼市中，相较于刚需产品，豪宅更具抗跌性。这不仅是因为豪宅的稀缺和不可再生性，也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化，90%以上的普通房子，基本上已经回归居住属性，投资价值不高。只有位于城市中心、商业中心的优质房产，仍然保留着资产属性，这也是豪宅热销的原因。”张大伟如是说。
中海、城建、华润权益销售额超200亿元
在市场整体销售下行的背景之下，房企的销售情况又是如何？据克而瑞北京统计，2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元，3家房企突破200亿元，分别为中海、城建、华润。其中，中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企。此外，还有4家房企权益销售额破百亿，分别为首开、绿城、保利、中建壹品。对比来看，2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元，共有5家房企销售额突破200亿元。
根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜，中海地产以395.41亿元的权益金额，位列第一，较2021年提升了37.6亿元，在行业的下行周期中逆市实现了业绩的增长。其中，中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院、中海滙智里项目贡献了主要货值。
与此同时，北京城建以283.74亿元的权益金额位列第二。2022年，城建在北京推出的楼盘包括刚需、豪宅，其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺，在高端豪宅市场销售表现优异，2022年实现网签销售额120.21亿元，位列销冠。此外，华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三，其中，2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目。
而从北京房企全口径金额排行榜来看，据克而瑞北京统计，2022年，共有6家房企全口径销售额突破200亿元。相比之下，2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元。
值得注意的是，以合作开发见长的北京首开，近年来与诸多知名房企进行合作。2022年，其以475.37亿元的成绩，蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位。
业内：楼市整体平稳，强力宽松政策或难出台
众所周知，2022年，全国房地产政策逐渐宽松，但是北京作为一线城市的代表，在政策层面并没有实质性松动，仅针对特定人群有所放松。比如，2022年8月4日，北京针对城区老人买房支持政策出台，对购买部分新房项目采取贷款结清算首套的优惠政策，三个新房项目定向放松“认房又认贷”；2022年8月末，针对通州部分企业放松“双限”；2022年11月，针对通州区台湖、马驹桥地区放开“双限”，也就是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
政策上一直未出现明显的放松，也是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一，进而影响了房企的拿地信心。从目前供应端北京土地市场的竞争格局看，中海、华润等头部企业，已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况，也将直接影响2023年的市场走势。
据克而瑞北京统计，2022年9月北京第三批次土拍中，中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块。2022年11月底第四批次土拍中，中海拿下石景山老古城地块。2022年，中海在北京一共拿下8宗地块，在拿地数量和拿地金额上均位列第一。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地块，并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块。此外，华润、兴创、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块。由于前期充足的土地储备，也为今年的市场奠定了基础。
对于2023年，克而瑞北京分析人士认为，“稳增长”将重回首位。不过，从目前来看，随着北京楼市整体平稳，强力宽松政策难以出台。在行业调整周期下，企业更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
不过，58安居客研究院院长张波预计，2023年改善需求入市数量较多，尤其看好以北京为代表的一二线热点城市的复苏节奏。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间。
激发金融促汽车消费潜力******
随着越来越多的小汽车驶入寻常百姓家，如何有效延伸汽车金融专业性服务，引导汽车金融行业规范运营？这对于提升消费者体验、促进汽车产业发展来说至关重要。近日，银保监会发布《汽车金融公司管理办法(征求意见稿)》。专家表示，《征求意见稿》在总结汽车金融公司行业发展和监管实践的基础上修订形成，有助于加强汽车金融公司监管，推动行业高质量发展，进一步提升服务实体经济质效。
强化监管制度保障
汽车金融公司是指经银保监会批准设立的，专门提供汽车金融服务的非银行金融机构。早在2004年，我国就成立第一家汽车金融公司，标志着汽车信贷正式迈入专业化服务阶段。经过多年发展，汽车金融行业吸引力不断增强。截至2021年年末，25家汽车金融公司资产规模首次突破万亿元大关，达到10068.94亿元，同比增长3.01%；零售贷款车辆681.22万辆，占2021年我国汽车销量的25.93%，同比增长0.47个百分点；经销商批发贷款车辆411.04万辆，占2021年我国汽车产量的15.76%。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，过去10多年，国内汽车金融行业发展迅速，汽车金融市场初具规模。汽车金融业务发展一方面反映国内汽车行业发展快速，规模不断扩大，汽车产业链对金融服务需求愈发强烈；另一方面，汽车产业的发展离不开金融支持，汽车金融业务也为汽车行业发展注入强大动力，二者相辅相成，业务发展潜力巨大。
值得一提的是，此次《征求意见稿》明确汽车金融公司在名称中应标明“汽车金融”字样。未经银保监会批准，任何单位和个人不得在机构名称中使用“汽车金融”“汽车信贷”“汽车贷款”等字样。周茂华表示，规范汽车金融公司名称使用，主要是避免对消费者构成误导，更好保护消费者合法权益，同时，也有助于汽车金融公司规范经营，聚焦主责主业。
为适应我国汽车产业发展的需要，监管部门从汽车金融公司成立初期就制定了有关行业发展规则。比如，原银监会在2003年发布《汽车金融公司管理办法》，规范汽车金融服务有序发展。此后，原银监会于2008年再次发布新《汽车金融公司管理办法》，对2003年颁布实施的《汽车金融公司管理办法》作出重要修改。《办法》在业务界定等方面对汽车金融公司做出一般性的原则规定，有利于为汽车金融公司提供完善的制度保障。
为缓解汽车金融公司资金短缺、压降业务风险，银保监会发布了有关汽车金融公司增强可持续发展能力、提升金融服务质效的通知，支持符合许可条件的汽车金融公司在银行间市场发行二级资本债券。这些举措不仅拓宽了汽车金融公司补充资本渠道，有效缓解资金来源窄、成本高难题，还有助于提升汽车金融业务扩张能力，促进企业发展壮大，更好服务市场需求。
随着我国经济恢复向好，汽车金融市场发展势头愈发强劲。《办法》自2008年修订以来已有14年，业务范围、机构准入政策、监管指标等方面已不适应最新的监管要求。此外，汽车金融公司的业务范围偏窄的现状已经很难满足消费者多元化的贷款需求，亟待通过修改老《办法》，扩展业务范围和增加业务品种。
银保监会有关部门负责人在答记者问时表示，汽车金融公司外部经营环境发生较大变化，《办法》已不适应新时代行业高质量发展的需要，汽车产业发展呈现新特征，汽车产业价值链已从单一的汽车销售延伸至售后用车的全生命周期服务。同时，近年来银保监会在公司治理、股权管理、消费者权益保护等方面的监管制度不断完善，有必要在监管法规方面衔接一致。
适度放宽业务范围
2022年以来，我国采取多种举措稳经济促消费，推动汽车、家电等大宗消费稳步增加。比如，国务院部署33项政策措施提出，各地区不得新增汽车限购措施，已实施限购的地区逐步增加汽车增量指标数量、放宽购车人员资格限制。这些措施为推动汽车消费、稳定产业链供应链发挥了积极作用。
随着各地区之间人员、物资往来愈加频繁，日常代步、自驾游、公路运输等用车场景有望成为新的消费增长点。在此背景下，《征求意见稿》在内容上较原《办法》作出了较大调整，《征求意见稿》将汽车有关贷款、附加品融资等业务列入展业范围，引导汽车金融公司全面服务汽车消费，支持实体经济发展。
在具体业务上，汽车金融公司可从事汽车经销商和汽车售后服务商贷款业务，包括库存采购、展厅建设、零配件和维修设备购买等贷款。《征求意见稿》通过优化汽车金融公司业务范围，有利于发挥汽车金融公司专业优势，支持汽车产业链下游中小微企业金融服务。
此外，《征求意见稿》将汽车附加品融资列入业务范围。允许客户在办理汽车贷款后单独申请附加品融资，附加品融资金额不得超过附加品合计售价的80%，合计售价超过20万元人民币的，融资金额不得超过合计售价的70%。这里所说的汽车附加品是指依附于汽车所产生的产品和服务，如导航设备、充电桩、电池等物理附属设备以及车辆延长质保、车辆保险、车辆软件等与汽车使用相关的服务。周茂华表示，该规定主要是合理控制汽车附加品融资杠杆率。同时，严格资金用途“专款专用”，主要是出于防范高杠杆、资金违规使用等潜在金融风险。
同时，允许售后回租模式的融资租赁业务。鉴于售后回租的法律关系已厘清，以售后回租模式开展汽车融资租赁业务，可以解决直租模式下融资租赁车辆无法异地上牌的老大难问题，也有利于落实“同质同类业务统一监管标准”。同时规定回租业务必须基于车辆真实贸易背景，租赁物必须由承租人真实拥有且不得低值高买等。
银保监会有关负责人表示，汽车金融公司开展汽车附加品贷款和融资租赁业务应当客观评估汽车附加品价值，收集附加品相关交易资料或凭证，并加强贷款资金支付和用途管理。汽车金融公司还应当通过合法方式获得借款人或承租人的征信信息和其他内外部信息，全面评估借款人或承租人的信用状况。
总体来看，《征求意见稿》适度放宽业务范围，支持汽车金融公司扩大服务对象、丰富金融产品种类，加大对中小微经销商、汽车销售服务商及居民购车消费的金融支持力度，进一步促进汽车制造业稳定增长，有助于为实体经济的发展注入强大动力。
力促行业稳健运行
中国银行业协会发布的《中国汽车金融公司行业发展报告(2021)》从流动性比率、资本充足率、不良率深度分析汽车金融行业运行情况显示，总体上稳健运行、资产质量优良。截至2021年年末，行业平均流动性比率达201.35%，远高于银行业金融机构平均水平；行业资本充足率为21.79%，比2020年末增加0.39个百分点；行业平均不良贷款率为0.58%，较2020年虽上升0.09个百分点，但仍远低于银行业金融机构平均水平。
近年来，我国汽车金融公司步入高质量发展新阶段，面对市场参与者不断涌现、消费客群变动等多重考验，汽车金融公司依托大数据、线上化等渠道，加快拓展信贷业务，满足了消费者买车、换车等金融需求，行业稳健发展的基础愈发牢固。
当前，汽车金融行业出现的一些新现象正在加速推动汽车金融公司转型发展。一方面，造车新势力为其创造了新的业务增长极。这几年，小区里、大街上“绿牌”纯电车多了起来，不仅外观设计动感前卫，车型和品牌也十分丰富。记者采访发现，多数年轻消费者通过贷款购车成为有车一族，提前享受到四轮出行带来的乐趣。“我买的电动车用了汽车金融公司贷款，最直观的感受是办理过程审批快、贷款利率低，由于我每月还有房贷要还，因此我选择低首付、长期限的贷款方式。”“90后”司机张杰说。
新能源汽车的火爆也带动汽车金融公司服务模式和产品创新。一汽汽车金融有限公司总经理张巍表示，新能源汽车带来新的消费场景，比如更多转为直销模式，线下购车转为线上，原来是一次性购买现在在使用过程中不断升级，原来去店里保养维修现在更多去充换电等，这些消费场景的变化，为汽车金融创新提供了更广阔的空间和机遇。
另一方面，二手车金融也成为汽车金融公司一个新的重要分支。《征求意见稿》明确，汽车金融公司开展二手车金融业务应当建立二手车市场信息数据库和二手车残值估算体系，严格把控交易真实性和车辆评估价格，防范车辆交易风险和残值风险。据公安部统计，目前我国社会汽车保有量超3亿辆，千人汽车拥有量超200辆。未来，汽车产业迭代更新加快，将有更多汽车流入二手车市场。目前在部分城市，二手车交易数量甚至超过新车销量，随着监管推动市场规范化运行，汽车金融公司势必大有可为。但是，专家建议，行业要前置建立与二手车业务规模和风险状况相匹配的全面风险管理体系，有效识别、计量、监测、控制或缓释各类风险。
此次《征求意见稿》为进一步压实汽车金融公司风险管理，提出一些具体监管指标，要求汽车金融公司严格遵守。比如，资本充足率、杠杆率、贷款损失准备等监管指标要求；对单一借款人的授信余额不得超过资本净额的15%；对单一集团客户的授信余额不得超过资本净额的50%。同时，银保监会可根据监管需要对上述指标做出适当调整。中国银行研究院研究员李一帆表示，这些规定有助于加强对汽车金融公司的风险控制，提高风控意识和风险管理水平，通过指标约束不断夯实其抗风险能力，进而优化汽车金融公司的经营发展和管理效率。
近年来，银保监会为促进汽车金融行业稳健发展，积极引导汽车金融公司树立可持续发展理念，摒弃“高收益覆盖高风险”的粗放风控思路，加大风险管理人才引进和专业能力培养力度，提高汽车金融公司风险识别和应对能力。李一帆建议，汽车金融公司未来应充分考虑自身组织形式、股权结构和业务特点等现实情况，进一步对标监管要求，通过不断规范业务开展、严格落实风控管理、持续加强内控机制建设、完善关联交易管理制度、优化消费者权益保护机制等方式，保障自身合规经营和行业稳健发展。
王宝会
